Blue Future Technologiegebiet

Der Wartburgkreis hat im Rahmen der Erstellung eines Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes mögliche gewerbliche Entwicklungsflächen der Stadt Eisenach untersucht und nach verschiedenen Kriterien selektiert. Dabei fiel die Fläche in Stockhausen durch ihre hohe Eignung, insbesondere durch die gute Lage, für eine mögliche gewerbliche oder industrielle Nutzung auf. Die Stadt Eisenach arbeitete bei der Erarbeitung des Gewerbeflächenentwicklungskonzeptes eng mit dem Kreis zusammen. In einem nächsten Schritt kamen der Flächen-Entwickler FAB und der Wartburgkreis auf die Stadt Eisenach mit dieser Idee zu.

Der Bereich ist hauptsächlich landwirtschaftliche Nutzfläche. 32 Flurstücke sind betroffen. Mit jeder einzelnen Eigentümerin und jedem Eigentümer müsste der Flächen-Entwickler Kaufverhandlungen führen, sollte der Stadtrat grünes Licht für das Projekt geben. 

Der digitale Wandel vollzieht sich rasant und durchdringt immer mehr Bereiche des täglichen Lebens. Jeder Klick auf einen Link, jede versendete E-Mail greift auf Rechenleistungen im Hintergrund zurück. Künstliche Intelligenz und Automatisierung in jeglichen Prozessen vervielfachen diesen Bedarf. Die Prognosen hierfür überholen sich regelmäßig, sodass der Bau und Betrieb von Rechenzentren ein attraktiver Wachstumsmarkt ist, an dem die Stadt Eisenach Anteil haben könnte. Bereits im Integrierten Stadtentwicklungskonzept (ISEK 2023) wird das Ziel definiert, dass Eisenach seine Stärken als Industriestandort nutzen soll, um die wirtschaftliche und innovative Basis der Stadt zu erweitern und die Wirtschaftsentwicklung zu stärken. 

Es könnten bis zu 150 neue Arbeitsplätze entstehen. Der Flächenentwickler geht zudem davon aus, dass die Ansiedlung eines Rechenzentrums belebende Effekte auf den gesamten Wirtschaftsraum ausübt. Diese Effekte werden laut FAB mit einer 2,4-fachen Wirkung, also bis zu 360 neuen Arbeitsplätzen, wissenschaftlich untermauert.

Dass zu Beginn eines Bauleitplanverfahrens weder der Investor noch der Betreiber feststehen, ist durchaus üblich. Aufgabe des Flächen-Entwicklers ist es ja gerade, die Rahmenbedingungen für eine Ansiedlung zu untersuchen und, wenn das Erfolg hat, bauplanungsrechtlich zu schaffen, damit die Fläche für eine mögliche Nutzung vorbereitet ist.

Projekte dieser Dimension sind für Städte und Gemeinden inzwischen kaum noch selbst zu stemmen. Das gesamte Verfahren, die Aufstellung eines Bebauungsplans inklusive Änderung des Flächennutzungsplanes, der Übernahme aller notwendigen Planungsleistungen sowie die Durchführung aller Untersuchungen und Gutachten, um das Gebiet zu erschließen, ist finanziell verhältnismäßig teuer und mit enormem Aufwand verbunden. Auch die Investorensuche und das damit verbundene Risiko übernimmt der Flächen-Entwickler. 

Der Flächen-Entwickler gibt an, dass solche so genannten Konversionsflächen in dieser Größe nicht mehr zur Verfügung stehen. Falls doch, gebe es regelmäßig Gründe dafür, dass dort seit der Wende noch nicht investiert worden ist. Auf manchen Potenzialflächen gebe es zudem fördersystematische Ausschlusskriterien, beispielsweise für Flächen, die durch die Landesentwicklungsgesellschaft Thüringen auf dem Kindel vermarktet würden. Zudem sind Topografie, Größe, Kosten-Nutzen-Abwägung, Altlasten, Munitionsreste und Lage der Flächen häufig Ausschlusskriterien. Die Fläche zwischen Stockhausen und Hötzelsroda eignet sich auch deshalb so gut, weil das nahegelegene Umspannwerk ohnehin künftig ausgebaut werden soll. Mit der dann zur Verfügung stehenden Anschlussleistung könnte das Rechenzentrum betrieben werden, denn ein solches Datenzentrum könnte bis zu 300 Megavoltampere benötigen. 

Es gelten die üblichen Immissionsrichtwerte, die eingehalten werden müssen, sollte das Rechenzentrum einmal stehen. Werden Überschreitungen festgestellt, wird der Investor verpflichtet, beim Lärmschutz nachzubessern. Dies ist gesetzlich klar geregelt. Zudem werden im Bauleitplanverfahren entsprechende Lärmgutachten eingeholt. Diese werden Grundlage der Planung.

Aktuell ist noch nicht abzusehen, wie sich der Stand der Technik bis zum Baubeginn weiterentwickelt. Herkömmliche Kühlungen verbrauchen viel Wasser. Hier gibt es Ansätze, andere technische Lösungen zu finden. Innovative Kühlungssysteme setzen beispielsweise auf einen geschlossenen Wasserkreislauf, um den Wasserverbrauch zu reduzieren. Modernere Chips strahlen zudem weniger Wärme ab. Es wird auch im Rahmen eines Forschungsprojektes darüber nachgedacht, Regenwasser oder in der Industrie anfallende Abwässer für die Kühlung großer Rechenzentren zu verwenden. Darüber hinaus sieht die kommunale Wärmeleitplanung, die die Stadtverwaltung in diesem Frühjahr vorgelegt hat, vor, zukünftig gezielt Abwärme zu nutzen. Hier gibt es womöglich erhebliches Potenzial für eine effiziente und nachhaltige Wärmeversorgung.

Enteignungen im klassischen Sinn sind rechtlich nicht vorgesehen. Wohl aber sind förmliche Bodenordnungsverfahren mit dem Ziel denkbar, den Zuschnitt des Planungsgebietes so zu konfigurieren, dass die städtebauliche Entwicklung ermöglicht wird. Das Baugesetzbuch gibt Kommunen einen gewissen Handlungsspielraum an die Hand, um Gebietsentwicklungen zu ermöglichen. So könnte die Stadt zum Beispiel eine Vorkaufsrechtssatzung erlassen. Die Stadt hätte dann das Vorkaufsrecht, sobald ein Grundstück im betroffenen Gebiet (privat) verkauft werden soll. 

Jede Eigentümerin und jeder Eigentümer ist in seiner Verkaufsentscheidung frei. Zudem kann jeder – wie bei jedem anderen Bebauungsplan – das Verfahren aktiv begleiten, Stellungnahmen einreichen und so Bedenken und Anregungen einbringen - hier gibt es keine Vorgaben wie eine solche Stellungnahme auszusehen hat, solange sie innerhalb der festgelegten Frist eingeht.

Generell ist ein Bauleitplanverfahren hinsichtlich des Ablaufs durch strenge gesetzliche Vorgaben gekennzeichnet, die es einzuhalten gilt - so müssen diverse Auslegungen erfolgen, die Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange ist sicherzustellen und die Abwägung muss fachkundig durchgeführt werden. Über die zukünftige Offenlegung der Pläne sowie die Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange informiert die Stadt Eisenach online. Der Hinweis zu den Bekanntmachungen ist gleich auf der Startseite zu finden.

Der Stadtrat entscheidet darüber, ob die Stadtverwaltung einen Bebauungsplan für das „Blue Future Technologiegebiet“ aufstellen und einen städtebaulichen Vertrag mit dem Flächen-Entwickler schließen soll. Dieser Bebauungsplan wird dem Stadtrat während seiner Erarbeitung nochmals mehrfach zur Entscheidung vorgelegt. Erst wenn dieser rechtskräftig ist, hat die Unternehmensgruppe endgültig das Recht, die Fläche zu entwickeln und einen Investor für ein Rechenzentrum zu finden.

Die Stadt wird Teil des Wachstumsmarktes Digitalisierung und künstliche Intelligenz. Darüber hinaus hat der Flächen-Entwickler angekündigt, im Fall einer positiven Vermarktung eine Stiftung ins Leben zu rufen. Diese soll über ein Startkapital von drei Millionen Euro verfügen und gezielt soziale Projekte in Eisenach und der gesamten Region unterstützen.